Immobilien-ETFs im Check: Krise oder Chance?

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Immobilien-ETFs: Was ist das?

Unter vielen Deutschen gilt das “Betongold” nach wie vor als die wahre Form der Geldanlage. Angesichts hoher Kaufpreise und inzwischen deutlich gestiegener Finanzierungskosten schaut sich der ein oder andere jedoch nach Alternativen um. Neben den in Deutschland weit verbreiteten offenen Immobilien-Fonds bieten Immobilien-ETFs eine transparentere Alternative. Immobilien-ETFs investieren dabei jedoch nicht direkt in Immobilien, sondern in Aktiengesellschaften, die ihrerseits in Immobilien investieren. So kann man sich zumindest mittelbar im Immobilienmarkt engagieren.

Zinsniveau als Gefahr für Immobilien-ETFs?

Wer in den letzten Monaten auf Immobilien-ETFs setzte, musste zum Teil herbe Kursverluste verkraften. Seit der 2022 vollzogenen Zinswende kennen Immobilien-ETFs nur eine Richtung. So verlor beispielsweise der globale Immobilien-Index “FTSE EPRA NAREIT Developed” in den letzten 18 Monaten rund 20%. Zum Vergleich: Der Aktienmarkt, gemessen am MSCI World, notiert nach einem starken ersten Halbjahr 2023 bereits wieder fast auf dem Rekordniveau von Ende 2021. Die Gründe für den Preisverfall sind vielfältig. Zunächst arbeiten Immobiliengesellschaften in der Regel mit einem deutlich erhöhten Finanzierungshebel – sind also höher verschuldet als andere Unternehmen. Kredite werden durch das deutlich gestiegene – und womöglich weiter steigende – Zinsniveau darüber hinaus teurer in der Refinanzierung. Dies bringt einige Immobiliengesellschaften bereits in Bedrängnis.

Immo-ETFs im Sektor-Check: Immobilie ≠ Immobilie

Hinzu kommt, dass es sich beim Immobiliensektor um einen sehr heterogenen Sektor handelt – es bestehen innerhalb des Sektors also zum Teil große Unterschiede in den Geschäftsmodellen. Von klassischen Wohnimmobiliengesellschaften, über Einkaufszentren und Büroimmobilien bis hin zu Krankenhausbetreibern und Rechenzentren ist alles dabei. Während Betreiber von Büroimmobilien und Shopping Malls stark durch Corona getroffen wurden, erfuhren andere Bereiche eine deutlich erhöhte Nachfrage – wie beispielsweise Vermieter von Logistikzentren. Wie sich das in Zukunft entwickelt, bleibt indes abzuwarten. Daher ist es wichtig, auch in diesem Bereich breit zu streuen und keine Wetten auf einzelne Teilbereiche einzugehen.

Aufteilung des globale Industrieländer-Immobilien-Index “FTSE EPRA NAREIT Developed”

Steuerliche Aspekte bei Immobilien-ETFs

Wichtig zu wissen: Aktien-ETFs profitieren in der Regel von der sogenannten Teilfreistellung. Die Teilfreistellung führt dazu, dass die auf Ebene der Anlegerinnen und Anleger steuerlich zu erfassenden Erträge in einem bestimmten Umfang steuerfrei sind. Im Falle eines normalen Aktien-ETFs sind das in der Regel 30%. Diese Teilfreistellung greift jedoch nicht für Immobilien-ETFs – da diese vom Fiskus nicht als Aktien gewertet werden. Hier besteht für Anlegerinnen und Anleger also ein steuerlicher Nachteil – auch wenn bestimmte Immobiliengesellschaften wie die Real Estate Investment Trusts (REITs) auf Unternehmensebene in vielen Ländern steuerliche Vorteile genießen.

Fazit: Immobilien-ETFs als Investment?

Wer kostengünstig und möglichst transparent an der Entwicklung des Immobilienmarkts partizipieren möchte, kann dies mit einem Immobilien-ETF einfach tun. Wie bei jeder anderen Anlageklasse sollte auch hier unbedingt auf die Dosis geachtet werden. Wer einen signifikanten Anteil in Immobilien-Aktien investiert, geht dementsprechend eine Sektor-Wette ein. Zwar ist das breite Investment in einen Immobilien-ETF besser als die Investition in einzelne Aktiengesellschaften, die strukturellen Risiken (Stichwort: Zinssensitivität) bestehen aber für fast alle Immobilien-Gesellschaften in ähnlichem Maße. Bist du bereits über ETFs in ein weltweit gestreutes Portfolio investiert, bist du des Weiteren bereits automatisch auch in Immobilien-Aktien investiert. Denn diese machen aktuell etwa 2,3% des MSCI World aus. Wer die Branche dennoch als einzelnen Sektor-ETF im Portfolio haben möchte, sollte nach Möglichkeit auch hier auf die breitest mögliche Diversifikation achten – also nicht auf einzelne Länder oder Regionen setzen, sondern stattdessen besser global investieren. Darüber hinaus gilt zu beachten, dass es sich bei Immobilien-ETFs nicht um Direktinvestitionen in Immobilien handelt. Stattdessen wird in Immobilienunternehmen investiert – was dementsprechend auch immer ein unternehmerisches sowie Managementrisiko bedeutet. Der Vorteil von börsengehandelten Immobiliengesellschaften- und ETFs ist jedoch, dass diese täglich über die Börse handelbar sind. Dafür sind aber auch die Schwankungen der Real Estate Investment Trusts (REITs) höher als bei einer Direktinvestition in Immobilien. Und was macht derjenige, der vor einiger Zeit in Immobilien-ETFs investiert hat und nun auf deutlichen Kursverlusten sitzt? Auf diese Frage gibt es natürlich keine eindeutige Antwort. Von der Markteffizienzhypothese ausgehend sind Zinssteigerungen aber im Markt eingepreist und sind damit bereits heute in den Kursen berücksichtigt. Wie es für den Immobilien-Markt weiter geht, lässt sich dennoch nicht prognostizieren, da die Entwicklung von vielen verschiedenen Faktoren abhängig ist.