Come investire nell’immobiliare con gli ETF

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Se desiderate investire in proprietà o volete diversificare il vostro portafoglio, allora gli ETF sui REIT rappresentano un’ottima soluzione per aumentare la propria esposizione al mercato immobiliare globale.

Come investire nell’immobiliare con gli ETF I Trust di Investimento Immobiliare (REITs) sono aziende che posseggono direttamente, operano o finanziano proprietà che producono reddito. Tipicamente si concentrano su proprietà commerciali (centri commerciali, hotel, uffici e così via), al posto di proprietà residenziali, sono negoziati sulla borsa valori, e mettono insieme il cash ottenuto dagli investitori in varie holdings - esattamente come l’equivalente di fondi comuni per l’immobiliare.

 

Come funzionano i REIT?

I REIT sono un veicolo di investimento riconosciuto a livello internazionale, stabilito per primo negli Stati Uniti nel 1960, con l’obiettivo di agevolare l’investimento nell’immobiliare in qualità di classe di attività. I criteri di assegnazioni variano ma normalmente una società deve:
  
  • Investire almeno il 75% delle proprie attività in proprietà.
  • Ricavare almeno il 75% dei propri profitti da affitti della proprietà, interessi sui mutui o dalla vendita di proprietà.
  • Pagare almeno il 90% delle entrate tassabili come dividendi agli azionisti.
  • Non avere più del 50% delle proprie azioni possedute da 5 o meno azionisti.
  • In Italia, la società deve avere minimo 100 azionisti e il 50% della società deve essere detenuto da almeno 5 persone.
  • La società deve essere gestita da un amministratore fiduciario o da un consiglio di amministrazione.
Inoltre, i REIT beneficiano da un migliore regime fiscale.
Ci sono diverse tipologie di REIT, come per i fondi azionari. Alcuni sono grandi con portafogli altamente diversificati mentre altri si specializzano in determinate tipologie immobiliari. Per esempio, alcuni REIT si concentrano nel self-storage, o negli ambulatori medici o in piccole unità di business. Molti REIT sono conosciuti come REIT azionari e investono direttamente nelle proprietà. I REIT ipotecari forniscono mutui ai proprietari di immobili o acquistano titoli che sono garantiti da ipoteca (MBS), mentre REIT Ibridi rappresentano un mix tra i due approcci.

 

Perché è meglio investire con REIT piuttosto di investire direttamente in proprietà?

I REIT possono essere negoziati pubblicamente e scambiati nel mercato azionario come altri titoli negoziabili. Ciò rende i REIT particolarmente liquidi a confronto con singole proprietà che al contrario possono richiedere tempo per essere comprate o vendute - come la maggior parte dei proprietari di casa ha avuto modo di sperimentare. L’illiquidità ha sempre rappresentato un problema per i veicoli delle aziende quotate. La loro struttura ha costretto alcuni fondi a limitare i rimborsi durante periodi di stress, bloccando gli investitori per l’impossibilità da parte della società di liquidare le proprie quote abbastanza velocemente.
 
In quanto veicolo di investimento a raccolta, i REIT hanno la possibilità finanziaria di investire in varie proprietà, mentre i piccoli investitori sono costretti a scommettere tutto su una singola proprietà in un singolo mercato se investono direttamente. E’ possibile investire in REIT ETF for €50 al posto dei vari milioni che servirebbero per comprare un attico vicino al Colosseo.
 
Inoltre, non avete bisogno di diventare esperti nella pianificazione, financing e sviluppo immobiliare se decidete di esternalizzare tutto ad un team di gestione del REIT.

 

Come posso adattare i RETI al mio portafoglio?

L’inclusione dei REIT nella vostra asset allocation, potrà ridurre il rischio del vostro portafoglio grazie ad una maggiore diversificazione.
 
I REIT sono anche ampiamente utilizzati dagli investitori interessati in dividendi ad elevato rendimento. Il requisito dei REIT di distribuire il 90% dei profitti in forma di dividendi, oltre al fatto che molti appartamenti sono offerti ad inquilini con contratti di lungo termine, rendono i REIT come un’ottima fonte di entrata.

 

Come posso scegliere gli ETF REIT?

Gli ETF REIT offrono gli stessi benefici di altre tipologie di ETF: un approccio semplice, trasparente ed economico per investire in un gruppo di titoli.
 
Gli ETF REIT replicano gli indici dei REIT azionari in modo tale da poter avere profitto dal rendimento di intere proprietà di mercato al posto di scommettere su qualche società immobiliare. Inoltre, il riconoscimento internazionale dei REIT ha reso possibile lo sviluppo di ETF a basso costo su proprietà globali. 
 
Se preferite un’esposizione internazionale e potenzialmente rendimenti più elevati vi suggeriamo di analizzare l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+.
 
Se avete sicurezza nelle prospettive di lungo periodo del mercato europeo, ci sono diversi indici a vostra disposizione. 
 
Ovviamente, è fondamentale ricercare la composizione degli indici replicati dai vostri ETF selezionati. 

 

I più grandi 10 ETF immobiliari sul mercato

La tabella di sotto mostra i più grandi ETF immobiliare disponibili per gli investitori Europei. Potete utilizzare i vari filtri nella nostra ricerca ETF, il nostro grafico di confronti e le relative funzionalità di paragone per effettuare le vostre scelte secondo gli indicatori chiave.
 
Fonte: Ricerca di justETF; al 05.11.2020